آنچه در این مطلب می خوانید:
امروزه پیش فروش ساختمان ها یکی از رایج ترین انواع معاملات ملکی به شمار می رود. با توجه به اینکه قراردادهای پیش فروش رو به افزایش است، به همان میزان نیز جرایم و دعاوی مربوط به آن نیز در حال افزایش می باشد. در زمان عقد قرار داد پیش فروش، ساختمان مورد نظر کامل نیست و ممکن است که در هنگام توافق و یا حین انجام کار میان فروشنده و خریدار اختلاف به وجود آید. به همین خاطر، افراد سودجو و فرصت طلب از این ابهامات استفاده نموده و مشتریان را فریب می دهند. به همین خاطر آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان و جلوگیری از اقدامات سودجویانه بسیار کارساز است. با ما تا آخر این مقاله از سایت مناقصه و مزایده هزاره همراه باشید.
قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ توسط وزارت مسکن و شهرسازی تصویب شد. به واسطه این قانون، میزان ساخت و ساز ساختمان و سرمایه گذاری افزایش پیدا کرد. پروژه های پیش خرید و پیش فروش ساختمان هایی که در بازه زمانی اجرا شده اند باعث پیشرفت سریع برخی از مناطق شده اند. پیش فروش و پیش خرید ساختمان دارای قوانین و مقررات ویژه ای است که آگاهی از آنها به مراتب در موفقیت قرارداد و سرمایه‌گذاری تاثیرگذار است و در نتیجه اثر مثبت به دنبال خواهد داشت.
قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
به هر نوع قراردادی که بر اساس آن مالک رسمی زمین به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین متعهد شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در زمان احداث و تکمیل یا بعد از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، قرارداد پیش فروش ساختمان می گویند.
چه افرادی می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان کنند؟
با توجه به قانون پیش فروش ساختمان، افراد زیر می توانند در چهارچوب قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
۱ـ سرمایه‌گذارانی که به ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنا احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنها تعلق می یابد.
۲ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که براساس آن سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
اعتبار قرارداد پیش فروش آپارتمان
برای جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش ساختمان در ماده دو آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان آمده است که می بایست حداقل موارد زیر تصریح شود تا اعتبار قرارداد تضمین گردد:
- ثبت اسم و مشخصات طرفین قرارداد ( اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی)؛
- ثبت پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
- ثبت اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله همچون؛ مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری؛
- ثبت مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث شده است، نظیر؛ موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش، شناسنامه فنی هر واحد و …؛
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت (ثمن معامله)؛
- درج شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
- اعلام زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
- تعیین تکلیف در رابطه با خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
- ارائه تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
- معرفی داوران؛
مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان
در ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان بایستی مدارک مورد نیاز را ارائه نمود. این اسناد شامل موارد زیر است:
- ارائه سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی
- ارائه پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ساختمان
- ارائه بیمه نامه مسئولیت پیش فروشنده
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان بر مبنای پایان عملیات پی ساختمان
- ارائه پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
| مقاله پیشنهادی: آشنایی با اصول و مبانی نظارت ساختمان |
در قانون پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی چه مجازاتی در نظر گرفته شده است؟
براساس قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد. در خصوص این قرارداد باید این نکته مهم را در نظر بگیرید که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان توسط مشاورین املاک نیز ممنوع می باشد و ایشان باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند. در غیراین صورت برای اولین بار تا یک سال و برای دومین بار تا دو سال تعلیق پروانه کسب و سومین بار به ابطال پروانه کسب محکوم خواهد شد.
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
با توجه به قانون پیش فروش آپارتمان، چنانچه مساحت ملک بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافقی (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار می تواند به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت می دهد. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است. چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت نماید، اما اگر مقدار مازاد بیشتر از ۵ درصد مساحت مذکور باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
محتوای نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی
همان طور که می دانید نمونه قراردادهای اینترنتی و یا حتی برخی از نمونه قراردادهای چاپی دفاتر اسناد رسمی بسیار مختصر بوده و نمی تواند در همه قرادادهای پیش فروش آپارتمان به کار گرفته شوند؛ زیرا این قرارداد ممکن است که با توجه به خواست طرفین و شرایط آن ها دچار تغییراتی شود. بنابراین، طرفین می توانند با افزایش یا کاهش جزئیاتی، این قرارداد را متناسب با نیاز خود تنظیم نمایند.
| مقاله پیشنهادی: صفر تا صد مراحل ساخت ساختمان |
جمع بندی
پیش فروش ساختمان برای بسیاری از خریداران به دلیل قیمت ارزان تر بسیار وسوسه انگیز و سودمند است. با این وجود بایستی از هرگونه تعجیل در این زمینه پرهیز نمود. در این مقاله در رابطه با قوانین پیش فروش ساختمان مطالبی ارائه شد. امیدواریم که بعد از مطالعه آن بتوانید به سوال های خود پاسخ دهید.
پیشنهاد مطالعه : اگر به دنبال مناقصات جدید هستید « مناقصه های ساختمان » را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.
