آنچه در این مطلب می خوانید:
همانطور که در مقالات گذشته نیز گفتیم؛ مزایده به معنای در معروض فروش قرار دادن کالا یا خدماتی است که در آن کالا یا خدمات به بالاترین قیمت پیشنهادی تعلق می‌گیرد. در فرایند مزایده اموال دولتی یا خصوصی و اموالی که با حکم مراجع قانونی و قضایی توقیف شده است برای فروش عموم قرار داده میشود. فردی که بتواند این اموال را با بالاترین قیمت پیشنهادی خریداری کند؛ برنده مزایده خواهد بود. یکی از این اموال ملک مزایده‌ای است که در ادامه به تعریف بیشتر و مشکلات خرید آن می‌پردازیم. پس با مجله هزاره همراه شوید.
ملک مزایده‌ای چیست؟
ملک مزایده‌ای ملکی است که صاحب آن به دلیل آنکه ملک در تصرف فرد یا افراد دیگری به هر دلیل قرار دارد؛ مجبور است به دلیل دشوار بودن یا طولانی بودن روند رفع تصرف با قیمتی پایین‌تر از عرف بازار مسکن، آن ملک را به مزایده بگذارد تا بتواند با رقمی کمتر آن ملک را به فروش برساند. مالک آنها می‌تواند شخصی حقیقی یا حقوقی باشد و با توجه به نقصی که ملک او دارد که همان تصرف از طریق دیگر افراد است، باید یا آن را رفع تصرف کند یا آنکه با قیمتی پایین‌تر و با تخفیف به برنده مزایده تحویل بدهد. با این کار او رفع تصرف از ملک یا آپارتمان خود را نیز به او واگذار می‌کند.
فروشنده این املاک عمدتا از نظر کارشناس رسمی برای قیمت گذاری ملک خود استفاده می‌کند. کارشناسان هم با در نظر گرفتن قیمت منصفانه روز و شرایط دیگر ملک اقدام به قیمت گذاری آن می‌کنند. با این شرایط وضعیت متعادلی به وجود می‌آید که بر اساس آن فروشنده می‌تواند نیاز مالی فعلی خود را برطرف کرده و خریدار هم به دلیل وجود معارض یا متصرف آن ملک را به قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی خریداری می‌کند.
مشکلات خرید ملک مزایده‌ای
اگر چه اسم فرایندی که برای ملک مزایده‌ای صورت می‌گیرد، مزایده است اما در این نوع به دلیل آن که معارض در این قضیه وجود دارد اما ملک با قیمتی پایین‌تر از عرف بازار فروخته میشود. علاوه بر مزایداتی که توسط ارگان‌ها و سازمان‌های مختلف برگزار میشود و در آنها املاک مختلفی مانند زمین و خانه مسکونی یا اداری و غیره برای فروش وارد فرایند مزایده میشود؛ بسیاری از مزایده املاک از سوی اشخاص حقیقی یا حقوقی برگزار میشود که به دلیل مشکل دار بودن ملک مانند معارض داشتن و غیره بررسی آنها به فرد دیگری واگذار میشود. این مشکلات و حل آنها به دلیل آنکه در توان مالک اولیه آن ملک نیست؛ به فرد خریدار منتقل شده و به همین دلیل هم تخفیفاتی برای فروش ملک مزایده‌ای در نظر گرفته میشود.
| بیشتر بخوانید: مصادره اموال توسط بانک در چه مواردی اتفاق می‌افتد؟ |
اگرچه در اغلب اسناد مزایده‌ای مالک اولیه در ارتباط با رفع تصرف ملک از سوی برنده مزایده تاکید می‌کند؛ اما بسیاری از افراد هم به این موضوع بی‌توجه بوده و پس از آنکه مزایده برگزار شد و برنده نهایی معلوم شد؛ در مواجهه با آن دچار مشکلاتی می‌شوند. در این معاملات وظیفه رفع تصرف که کار ساده‌ای نیز نیست بر عهده برنده مزایده است و این یکی از بزرگترین مشکلات ملک مزایده‌ای است. بنابراین در صورت عدم تحویل آپارتمان خریدار یا همان برنده مزایده نمی‌تواند ضرر و خسارتی را از فروشنده ملک بگیرد زیرا در اسناد معامله به صراحت اعلام شده است که وظیفه رفع تصرف بر عهده خریدار است. در این زمینه خریدار باید با در دست داشتن سند مالکیت ملک اقدام به طرح دعوی علیه متصرف ملک کرده و مراحل قانونی و تخلیه ملک را طی کند.
همچنین خریدار می‌تواند اجرت المثل روزهای تصرف کردن ملک را نیز از زمان شروع مالکیت خود از متصرف طلب کند. این نکته مهم نیز در این زمینه وجود دارد که اگر در اسناد مزایده اشاره‌‌ای به وظیفه رفع تصرف از ملک از طرف خریدار نشده باشد و خریدار پس از انتقال سند موفق به رفع تصرف از ملک خریداری شده نشود، بر اساس، ماده ۳۴۸ قانون مدنی، معامله انجام شده باطل خواهد بود.
پیشنهاد مطالعه: اگر به دنبال مزایده های جدید هستید «مزایده های املاک با کاربری تجاری، سرقفلی » را در پایگاه اطلاع رسانی هزاره دنبال کنید.
سوالات متداول
خرید ملک مزایده‌ای دادگاه فرآیندی قانونی است که از طریق آن می‌توانید ملکی را که توسط دادگاه در روند این فرایند قرار گرفته، خریداری کنید. این مزایدات به در دو دسته کلی قرار می گیرند:
مزایدات اجرای احکام: این پروسه ها به منظور وصول مطالبات اشخاص حقیقی یا حقوقی از طریق فروش اموال بدهکار انجام می گردند.
مزایدات مربوط به امور حسبی: این فرایندها برای فروش اموال فرد صغیر، مجنون، متوفی یا سایر مواردی که در صلاحیت دادگاه امور حسبی در نظر گرفته می شوند، انجام می گردند.
اولین مرحله این فرایند شامل دریافت اخطار تسلیم ملک و تخلیه توسط متصرف می شود. مرحله بعد مربوط به گواهی ثمن از سوی برنده است. در مرحله سوم استعلامات لازم توسط دفترخانه باید انجام گیرند. مرحله چهارم شامل تنظیم و امضای سند انتقال می شود. مرحله پایانی شامل اموری از جمله ثبت سند و دریافت سند مالکیت می باشد.
سلام
همسرم برای مهریه دستور فروش منزلی را از اجرای احکام گرفته که ۳ دانگ به نام او است، سوال من این است که:
منافع ۳ دانگ من در مزایده فروش حفظ میشود یا نه؟ خریدار با شرط حفظ منافع ۳ دانگ باید وارد مزایده بشود؟
کل ملک فروخته شده و هر شخص سهم خودش را دریافت می کند